Dúvidas Atrasos Empreendimentos - Entrevista com Bacharel em Direito Andre Spinelli

Bom dia,

Um dos pontos sugeridos pelos leitores do blog, refere-se a questão do atraso em empreendimentos e cobrança de juros e multa.
Segue algumas questões que foram respondidas, pelo Bacharel em Direito André Spinelli.

Dúvidas/Sugestões? já sabem, encaminhem e-mail para: proprietariosviverde@gmail.com

1)     Se o contrato prevê uma data de entrega, além da carência de 180 dias. Passando este período o que o consumidor pode fazer?

        Entendo que a função de qualquer contrato é cumprir sua função social, ele tem que ser bom para ambas as partes, sendo bom há de se observar o “Pacta sunt servanda”

        Obs. o princípio pacta sunt servanda refere-se aos contratos privados, enfatizando que as cláusulas e pactos e ali contidos são um direito entre as partes, e o não-cumprimento das respectivas obrigações implica a quebra do que foi pactuado.

 

2)      A construtora pode reajustar o contrato, mesmo com o atraso ser ocasionado por eles?

       No meu entendimento não. O principio observado é o mesmo citado acima “Pacta sunt servanda”.

 

   

3)          A construtora pode alterar clausulas contratuais durante a venda do empreendimento, de modo que, existam contratos diferentes para um grupo de compradores?

 No meu entendimento pode haver vários tipos de contratos para o mesmo empreendimento, porém todos eles são obrigados a cumprir sua função social e serem respeitados.

 

      4)        Compramos um apartamento e o contrato previa vaga demarcada para garagem, porém, para novos moradores consta que a garagem será sorteada. Neste caso,os moradores que pagaram para ter a vaga, podem exigir para que seu contrato seja cumprido?

 

  Como dito anteriormente o comprador tem o direito de valer-se de tudo que está pactuado em seu contrato, os contratos diferentes e com direitos reduzidos são obrigados a cumprir o que nele consta. Porém se o contrato assinado for um contrato de adesão, entendo que o comprador tem o direito de reclamá-lo em juízo.

 

5)     Durante o atraso do empreendimento, a construtora formalizou por carta, e-mail e em contatos telefônicos informando que não seria cobrado juros durante o período em que a obra estava atrasada. Porém, atualmente ela alega que devido uma ação do STJ de junho/2012 ter dado ganho de causa, a uma determinada construtora que autorizou a repassar a consumidora, os juros do período. E por este motivo, ela informa que esta aplicando o que consta em contrato, baseado nesta decisão e que portanto os comunicados anteriormente não teriam mais validade.

Esta decisão é valida e pode ser aplicada a todas as construtoras e retroativamente?

 

      Entendo que cada caso é um caso,  cabe somente ao Juiz competente apreciar e julgar o processo. Ainda esta semana tive conhecimento de ganho de uma causa  em SBC parecido com este caso em questão,  a decisão foi totalmente a favor do consumidor, que inclusive é a parte hipossuficiente desta relação.

 

 

6)    Quais os passos que os compradores devem fazer ao se sentirem prejudicados com o atraso na obra e consequentemente ao aumento do saldo devedor?

       Em primeiro lugar, antes de assinar o contrato ou compromisso de compra de qualquer imóvel, disponibilizar o contrato para um advogado especialista em relações de consumo e contrato.

Após o ok do advogado, se tiver a possibilidade de levar para um contador apreciar, melhor ainda. Com o parecer positivo de ambos, dificilmente o comprador terá problemas em cumprir o que foi assinad

Caso isto não tenha ocorrido, mesmo assim os consumidores podem apelar para a justiça, todos os contratos firmados em qualquer relação de consumo ou prestação de serviço devem obedecer sua função social, eles não podem de forma alguma onerar uma parte mais  do que a outra.

 

Outro princípio a ser observado é o Princípio da supremacia da ordem pública:

Este princípio ao priorizar o interesse público, representa uma limitação do princípio da autonomia da vontade.
Com este princípio, embora as partes tenham a liberdade de contratar, devem porém obedecer às questões de natureza social, moral e bons costumes, a exemplo de limitações impostas por leis especiais, tais como, Lei da Usura, Código de Defesa do Consumidor e Lei da Economia Popular.

Segue abaixo nota de Miguel Reale:

 

FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO

MIGUEL REALE

Um dos pontos altos do novo Código Civil está em seu Art. 421, segundo o qual “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”.

Um dos motivos determinantes desse mandamento resulta da Constituição de 1988, a qual, nos incisos XXII e XXIII do Art. 5º, salvaguarda o direito de propriedade que “atenderá a sua função social”. Ora, a realização da função social da propriedade somente se dará se igual princípio for estendido aos contratos, cuja conclusão e exercício não interessa somente às partes contratantes, mas a toda a coletividade.

Essa colocação das avenças em um plano transindividual tem levado alguns intérpretes a temer que, com isso, haja uma diminuição de garantia para os que firmam contratos baseados na convicção de que os direitos e deveres neles ajustados serão respeitados por ambas as partes.

Esse receio, todavia, não tem cabimento, pois a nova Lei Civil não conflita com o princípio de que o pactuado deve ser adimplido. A idéia tradicional, de fonte romanista, de que “pacta sunt servanda” continua a ser o fundamento primeiro das obrigações contratuais.

Pode-se dizer que a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2.002 veio reforçar ainda mais essa obrigação, ao estabelecer, no Art. 422, que “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

No quadro do Código revogado de 1916, a garantia do adimplemento dos pactos era apenas de ordem jurídica, de acordo com o entendimento pandectista de que o direito deve ter disciplinado tão somente mediante categorias jurídicas, enquanto que atualmente não se prescinde do que eticamente é exigível dos que se vinculam em virtude de um acordo de vontades.

O que o imperativo da “função social do contrato” estatui é que este não pode ser transformado em um instrumento para atividades abusivas, causando dano à parte contrária ou a terceiros, uma vez que, nos termos do Art. 187, “também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”.

Não há razão alguma para se sustentar que o contrato deva atender tão somente aos interesses das partes que o estipulam, porque ele, por sua própria finalidade, exerce uma função social inerente ao poder negocial que é uma das fontes do direito, ao lado da legal, da jurisprudencial e da consuetudinária.

O ato de contratar corresponde ao valor da livre iniciativa, erigida pela Constituição de 1988 a um dos fundamentos do Estado Democrático do Direito, logo no Inciso IV do Art. 1º, de caráter manifestamente preambular.

Assim sendo, é natural que se atribua ao contrato uma função social, a fim de que ele seja concluído em benefício dos contratantes sem conflito com o interesse público.

Como uma das formas de constitucionalização do Direito Privado, temos o § 4º do Art. 173 da Constituição, que não admite negócio jurídico que implique abuso do poder econômico que vise à dominação dos mercados, à eliminação da concorrência e ao aumento arbitrário dos lucros.

Esse é um caso extremo de limitação do poder negocial, não sendo possível excluir outras hipóteses de seu exercício abusivo, tão fértil é a imaginação em conceber situações de inadmissível privilégio para os que contratam, ou, então, para um só deles.

É em todos os casos em que ilicitamente se extrapola do normal objetivo das avenças que é dado ao juiz ir além da mera apreciação dos alegados direitos dos contratantes, para verificar se não está em jogo algum valor social que deva ser preservado.

Como se vê, a atribuição de função social ao contrato não vem impedir que as pessoas naturais ou jurídicas livremente o concluam, tendo em vista a realização dos mais diversos valores. O que se exige é apenas que o acordo de vontades não se verifique em detrimento da coletividade, mas represente um dos seus meios primordiais de afirmação e desenvolvimento.

Por outro lado, o princípio de socialidade atua sobre o direito de contratar em complementaridade com o de eticidade, cuja matriz é a boa-fé, a qual permeia todo o novo Código Civil. O ilustre jurista Ministro Almir Pazzianotto Pinto teve o cuidado de verificar que ele alude à boa-fé em nada menos de 53 artigos, recrimininando a má-fé em 43.

Isto posto, o olvido do valor social do contrato implicaria o esquecimento do papel da boa-fé na origem e execução dos negócios jurídicos, impedindo que o juiz, ao analisá-los, indague se neles não houve o propósito de contornar ou fraudar a aplicação de obrigações previstas na Constituição e na Lei Civil.

Na elaboração do ordenamento jurídico das relações privadas, o legislador se encontra perante três opções possíveis: ou dá maior relevância aos interesses individuais, como ocorria no Código Civil de 1916, ou dá preferência aos valores coletivos, promovendo a “socialização dos contratos”; ou, então, assume uma posição intermédia, combinando o individual com o social de maneira complementar, segundo regras ou cláusulas abertas propícias a soluções eqüitativas e concretas. Não há dúvida que foi essa terceira opção a preferida pelo legislador do Código Civil de 2.002.

É a essa luz que deve ser interpretado o dispositivo que consagra a função social do contrato, a qual não colide, pois, com os livres acordos exigidos pela sociedade contemporânea, mas antes lhes assegura efetiva validade e eficácia.