Sentença contra Tecnisa - Viverde

Pessoal, boa tarde


Estou compartilhando um comentário realizado no post, pois trata-se de outra sentença contra a Tecnisa:


Pessoal, sou  comprador mas prefiro não me identificar... o meu prazo de entrega era 02/2010, e adquiri o imóvel no lançamento (08/2007). Entrei com a ação em 11/2011 e o juiz já deu a sentença, condenando a Tecnisa a pagar indenização por danos morais e lucros cessantes, entre outros pedidos, determinando inclusive um valor mensal até que o imóvel seja disponibilizado... (o valor aproximado da condenação hoje já ultrapassa R$70 mil...) Caso queiram saber o contato do advogado (que é meu colega de turma - sou advogado também), segue o e-mail dele... fabio@souzaassociados.com.br

Acredito que se trata, da  É a mesma sentença publicada no face do Condomínio em 26.09, pelo Flavio Souza. Segue abaixo:

Caros Amigos, pesquisando na internet, encontrei o que acredito ser a primeira sentença contra a Tecnisa com relação ao empreendimento Viverde. A condenação, conforme sentença abaixo condenou a Tecnisa em reparação superior a R$ 50.000,00 além dos lucros cessantes no importe de R$ 1.300,00 ao mês entre outros. Entrei em contato com o Advogado responsável e ele me disse que possui outros casos já a

juizados e que ainda aguardam sentença:
XXX e XXX, propõem a presente AÇÃO ORDINÁRIA DE RESSARCIMENTO DE DANOS contra JÔNICA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e TECNISA ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA juntando, com a inicial de fls. 02/24, emendada às fls. 121/124, os documentos de fls. 25/116. Alegam, em resumo, que em agosto de 2007 adquiriram unidade autônoma com vaga de garagem, sendo que o prazo para a entrega do imóvel encerrou-se em fevereiro de 2010, havendo sucessivas prorrogações de prazo pelas rés de modo que, até o presente momento, não receberam o imóvel adquirido. Por tais motivos, pleiteiam a condenação das rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes; danos morais; que se abstenham da cobrança de atualização do saldo devedor, desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue até a data da efetiva entrega; à devolução da taxa de corretagem; e, por fim, que sejam condenadas a entregar a unidade autônoma e a vaga de garagem adquiridas pelos autores. Regularmente citadas, as rés ofertaram contestação às fls. 148/171, ocasião em que suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva para o pedido de devolução dos valores relativos à comissão de corretagem e serviço de assessoria técnico imobiliária; e, no mérito, que a remuneração do corretor é devida, mesmo havendo posterior rescisão do negócio celebrado; que o atraso na entrega da obra se deve à burocracia do Poder Público; que não há qualquer vício de consentimento que possa macular o negócio jurídico firmado entre as partes e que a cobrança efetivada foi realizada nos termos da lei; e, finalmente, que não há que se falar em indenização a título de danos morais, tampouco em inversão do ônus da prova. Réplica às fls. 220/235. É o breve relatório do feito. DECIDO. O feito merece julgamento no estado em que se encontra, uma vez que não há necessidade da produção de provas em audiência. Isso porque a prova documental que veio aos autos é suficiente para demonstrar qual decisão deve ser dada aos fatos controversos, devendo o magistrado evitar a produção de provas desnecessárias, por expressa determinação do art. 130, do CPC. Nesse sentido, aliás, a observação de que "Julgar antecipadamente a lide é dever do juiz se presentes as condições para tanto, até porque sendo o juiz destinatário da prova, somente a ele cumpre aferir sobre a necessidade ou não de sua realização" (TFR - 5ª Turma, Ag. 51.774-MG, Rel. Min. Geraldo Sobral, j. 27.02.89). O Egrégio Supremo Tribunal Federal também já decidiu nesse sentido, concluindo que "a necessidade de produção de prova em audiência há que ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado" (RE 101.171-SP). Antes de analisar o mérito de uma ação deve o magistrado, como se sabe, efetuar juízo de admissibilidade, onde serão observadas, dentre outras questões, as relativas às condições da ação e aos pressupostos processuais. Na primeira categoria encontram-se a possibilidade jurídica, a legitimidade de parte e o interesse de agir. Ausente uma destas condições, será o autor carecedor da ação. No presente caso existe possibilidade jurídica, já que o sistema não veda a propositura de ação que visa obter uma condenação à indenização e em obrigação de fazer; existe legitimidade, já que as situações legitimantes previstas em lei se amoldam às afirmações de direito contidas na inicial e decorrente do contrato firmado; e, há interesse de agir, uma vez que os autores não têm como deixar de buscar no Poder Judiciário indenização por eventuais danos sofridos. No que diz respeito à segunda categoria, os pressupostos de existência são a jurisdição, petição inicial, citação e capacidade postulatória, enquanto os pressupostos de desenvolvimento válido e regular são a competência e imparcialidade do juízo, petição inicial apta, citação válida e capacidade processual. Destarte, pois, nenhum dos pressupostos processuais positivos está ausente; e, nenhum dos pressupostos negativos, como a coisa julgada ou a litispendência, estão presentes. Pueril a arguição de preliminar de ilegitimidade passiva pelas rés, uma vez que no documento juntado a fls. 80 pelos autores – não impugnado pelas requeridas em sua defesa - resta evidenciado que as rés assumiram o empreendimento imobiliário antes exercido pela Immobili, figurando como devedores da obrigação de entregar o imóvel e respondendo por todos os consectários do vínculo. Portanto, podem permanecer no polo passivo da presente lide. Regulares, portanto, os aspectos de ordem formal atinentes ao presente feito; no mérito, o pedido formulado merece parcial acolhida. Não há controvérsia quanto ao fato de que as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda do imóvel descrito na inicial em 26 de agosto de 2007, mediante pagamento parcelado do preço avençado, onde constou que as chaves deveriam ser entregues até fevereiro de 2010, com uma tolerância de atraso na entrega de 90 dias, prazo este avençado com a devedora originária e obviamente assumido pelas sucessoras. Também não se duvida que o imóvel até o presente momento não foi entregue pelas requeridas, fato este afirmado pelos autores na petição inicial e em sua réplica, circunstância que em nenhum momento foi refutada pelas rés. Tal quadro demonstra, de modo inequívoco, que os autores cumpriram com as suas obrigações decorrentes do contrato, efetuando os pagamentos devidos, mas as rés não agiram da mesma maneira, tornando-se inadimplentes quanto às obrigações assumidas, em especial no que toca a entrega das chaves do imóvel e consequente transmissão da posse para os autores. Ora, o conteúdo da clausula que prevê o atraso é comum e até mesmo necessário em caso de construção de imóveis, já que tal tipo de obra está sujeita a inúmeros e variáveis fatores, como a disponibilidade de material, de mão de obra e até mesmo das condições climáticas. Afinal, a guisa de exemplo, como todos sabem, não é possível a pintura das paredes em tempo de chuva, sob pena de ter que se refazer novamente o serviço, na medida em que nestas condições a pintura não fica a contento (cria pequenas bolhas). Destarte, não há ilegalidade na utilização desta clausula e as partes tinham plenas condições de aquilatar a extensão da avença que estavam firmando, não havendo como acolher a alegação de que as rés não têm o dever de indenizar, excluído por conta da demora do Poder Público na concessão de licenças e autorizações para o desenvolvimento da obra. Isto porque é de todos conhecida a demora dos procedimentos da Administração Pública para concessão de alvarás, licenças e autorizações, justificadas por várias razões: a falta de recursos humanos e materiais, a grande quantidade de pedidos formulados pelos administrados, a recente expansão do mercado imobiliário, enfim, fatos notórios e que devem ser conhecidos por pessoa jurídica atuante no ramo de incorporação. Portanto, considerados os 90 dias de atraso previstos contratualmente, a ré incidiu em mora contratual partir de maio de 2010, situação esta que se mantém inalterada até este momento, razão pela qual deverá arcar com o ressarcimento dos prejuízos que sua demora causou aos autores. Deve ser acolhido o pedido de condenação ao pagamento de lucros cessantes, mas não no montante pleiteado pelos autores. Isso porque o valor indicado a título de aluguel encontra-se supervalorizado, na medida em que o apartamento e a vaga foram adquiridos por valor pouco superior a cento e sessenta mil reais, sendo que uma eventual valorização do empreendimento como querem os autores depende do seu lançamento, o que restou certo não ter ainda acontecido. Daí, uma valorização próxima ao valor obtido mediante aplicação da tabela de correção do TJSP apresenta-se como mais adequada ao caso concreto, o que implica na fixação do valor do bem em aproximadamente R$ 200.000,00 (duzentos mil reais). A esse respeito, tentando equacionar de modo racional o que pode ser considerado como valor de mercado para uma locação, especialmente quando se pensa na renovação de um contrato já existente, assevera Nagib Slaibi Filho que “a revisão é o ato (judicial ou amigável) que altera o valor da remuneração da locação de acordo com o valor de mercado”(grifo nosso); apresentando-se tabela juntada pelos litigantes em caso análogo ao ora decidido: Padrão residencial - Taxa de renda anual Modesto 12,00% Médio inferior 8.00% Médio comercial 7,20% Médio superior 6,50% Fino 5,50% Luxo 5,00% Nesse passo, tendo em vista que as características do imóvel, extraídas dos documentos que o descrevem, permitem classifica-lo como um imóvel médio inferior, e, diante do fato que o valor de mercado, na forma acima aduzida, está próximo ao patamar de 200.000,00 (duzentos mil reais); a condenação ao pagamento de lucros cessantes deve ser fixada em aproximadamente R$ 23.400,00 (R$ 1.300,00 x 18 parcelas), correspondente a 18 meses de atraso (período de maio/2010 a novembro/2011). Por seu turno, muito se discutiu acerca do dano moral. A partir da entrada em vigor do atual texto Constitucional não resta mais dúvida acerca da possibilidade de indenização quando este ocorre. Todavia, a doutrina vem tentando lapidar o que se deve entender por tal espécie de dano. Usando critério negativo, alguns procuram localizar o dano moral onde não existe o dano patrimonial. Para José Aguiar Dias "... quando ao dano não correspondem as características de dano patrimonial, estamos na presença de dano moral.". Essa também é a posição de Limongi França que propõe que "dano moral é aquele que, direta ou indiretamente, a pessoa, física ou jurídica, bem assim a coletividade, sofre no aspecto não econômico dos seus bens jurídicos.". Não destoa o entendimento de Pontes de Miranda ao afirmar que "dano patrimonial é o dano que atinge o patrimônio do ofendido; dano não patrimonial é o que é, 'só' atingindo o devedor como ser humano, não lhe atinge o patrimônio.". Em outros termos, segundo tal corrente, existe uma linha distintiva entre o dano patrimonial e o dano moral fundada na sede do dano gerado. Se o patrimônio do indivíduo não é atingido, mas se este se vê lesado em seu sentimento de dignidade, então estaremos diante da ocorrência de dano moral. É evidente, como explicou o Eminente Des. José Osório de Azevedo Junior, professor e paraninfo da turma deste magistrado na PUCSP, que não é qualquer situação que pode gerar indenização por dano moral. Apenas situações consideradas fora de padrões de convivência social aceitáveis e que geram direito a ressarcimento. Um mero dissabor ou contrariedade do dia a dia, ao qual todos nós estamos sujeitos, não se presta a dar ensejo à ocorrência de dano moral. Nesse sentido, aliás, o conteúdo das seguintes decisões relacionadas por Theotônio Negrão: “- mero dissabor, tal qual involuntário equivoco que obstrui a efetivação de contrato de seguro de automóvel (RSTJ 150/382); “involuntária falha no sistema on line” que inviabiliza a compra por cartão de crédito (STJ-4ª T., REsp 403.919, rel. Min. Cesar Rocha, j. 15.5.03, não conheceram, v.u., DJU 4.8.03, p. 308); “atraso da oficina na entrega de automóvel que lhe foi confiado para conserto” (STJ-3ª T., REsp 401.636-EDc-AgRg, rel. Min. Gomes de Barros, j. 25.9.06, negaram provimento, v.u., DJU 16.10.06, p. 362);” Assim, como os valores de cada indivíduo e de cada sociedade variam, é diante do caso concreto que se deve fixar o juiz para decidir se houve ou não o dano moral, deixando de lado suas convicções pessoais e levando em conta os valores da comunidade na qual judica. Deve-se ter em conta, portanto, a teoria dos papeis sociais, que expressa a situação em que um indivíduo se amolda dentro de seu convívio social. Para Rizzato Nunes “O indivíduo é uma soma de papeis e por vezes este indivíduo, enquanto ser real, confunde-se com os papeis que exerce. O indivíduo é pai, filho, irmão, estudante, profissional, político, torcedor, etc. num conjunto de papeis sociais. E nesse ponto podem estar papéis sociais públicos e privados, nem sempre sendo fácil distinguir quando o comportamento social real é de um ou de outro.”. Nesse passo, resta evidente que aquele que compra um bem imóvel nutre uma enorme expectativa em tomar posse deste bem, mormente em se tratando de jovens no começo da vida e que, aparentemente, adquiriram seu primeiro imóvel, com a finalidade de nele residir após o casamento. Começar vida com esse tipo de problema, sem saber quando efetivamente se vai receber aquilo pelo que se está pagando de forma escorreita, representa situação que gera frustração e inquietude nas pessoas, diminuindo seu sentimento de auto estima e caracterizando a ocorrência de danos morais. Diante disso, certa obrigação de indenizar pelo dano não patrimonial, resta quantificar o valor da indenização. Para isso poder-se-ia utilizar o critério que leva em conta o Art. 1.547 do antigo Código Civil, que acabava por remeter ao critério do dia multa previsto na legislação penal. Assim, se o máximo de dias é 360 e o máximo do valor é de 05 salários mínimos, chegaríamos a um montante de 1.800 salários mínimos. Sobre esse montante ainda seria possível o aumento até o triplo (art. 60, 1§, do CP) e, posteriormente, a duplicação (art. 1.547, parágrafo único, do revogado C.C.). Com isso teríamos a possibilidade de fixação de uma indenização de até 10.800 salários mínimos. Também seria possível fixar o valor da indenização levando-se em conta os parâmetros da extinta lei de imprensa, no montante de 20 salários mínimos no caso do jornalista e de até 200 salários mínimos no caso da empresa. Ambos critérios, porém, são falhos se escolhidos aprioristicamente. Isso porque critérios tarifados não se demonstram eficientes para compensação do dano moral, onde determinado montante pode ser excessivo para um caso e irrisório para outro. Melhor, portanto, seguindo a ideia da doutrina mais adequada ao tema, observar as condições das partes envolvidas para fixar o montante devido. Como limite mínimo teremos que levar em conta que o valor não pode ser irrisório para quem paga, sob pena de incentivar a prática de certos danos. Foi o que aconteceu no caso das crianças anencefálicas de Cubatão. Para as empresas poluidoras era mais barato o pagamento da multa fixada do que a instalação dos filtros necessários, o que levou a doutrina a abandonar o princípio do poluidor pagador, evoluindo-se para o princípio do poluidor reparador. Por outro lado, como limite máximo, encontramos o enriquecimento sem causa. A possibilidade que surge para alguém, devido a um incidente ou acidente, de tornar-se um milionário. Tal situação tem incentivado um aumento nas ações de indenização por conta de situações que não merecem ao menos reparação. Nesse passo, podemos afirmar que o valor da indenização pelo dano moral nunca pode superar o valor de eventual indenização pela morte da pessoa, já que a vida é o bem mais importante do ser humano, sem o qual nenhum outro pode ser usufruído. Diante de tais parâmetros, observo que o réu apresenta solidez financeira, sendo reconhecida como uma empresa forte no ramo imobiliário; enquanto não há nos autos dados consistentes sobre a situação financeira dos autores, mas que suas profissões e os dados de fls. 90/91 fazem presumir que seu padrão de vida deve situar-se na chamada classe média. Daí, tomando em conta tais circunstância e o valor da condenação relativa aos lucros cessantes, acolho o valor sugerido para indenização e fixo-o no montante de R$ 27.250,00 (vinte e sete mil e duzentos e cinquenta reais), demonstra-se como adequado para compor o dano moral. Somada a condenação a título de lucros cessantes, que alcança R$ 23.400,00 (vinte e três mil e quatrocentos reais); e, a título de danos morais, que alcança R$ 27.250,00 (vinte e sete mil e duzentos e cinquenta reais); o montante total da condenação resta fixado em R$ 50.650,00 (cinquenta mil seiscentos e cinquenta reais). No que se refere ao pedido de devolução dos valores pagos em decorrência do contrato de corretagem, deixo de acolhê-lo, porque entendo assistir razão às rés, uma vez que não é elemento do contrato de mediação a sua conclusão, muito menos o seu efetivo cumprimento por parte do futuro devedor, isto porque o corretor exerce tão somente a função de aproximar os futuros contratantes para que estes iniciem as tratativas referentes ao negócio jurídico a ser firmado, pouco importando se o corretor ou mediador tem alguma relação econômica com a incorporadora. Rejeito igualmente a condenação das rés na obrigação de entregar o imóvel, pois, apesar da longa espera dos autores pelo imóvel, há que se considerar que compelir a ré a entregar uma única unidade autônoma, quando há outras 899 a serem finalizadas, criaria obrigação materialmente inexequível, sendo a via admitida em nosso ordenamento a composição patrimonial dos danos por meio da reparação. Por fim, em razão da solução relativa a entrega do bem, tratando-se de relação de trato sucessivo, onde os autores devem receber valor apto a ressarcir a não ocupação do imóvel, e, tendo em vista o teor do art. 290, do CPC, devem as rés arcar com o pagamento do valor mensal de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais), à título de lucros cessantes, desde a propositura da presente ação até a efetiva disponibilização do apartamento e da vaga para os autores. Posto isto e por tudo mais que dos autos consta, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação pelas razões acima aduzidas: CONDENANDO as rés a pagar aos autores a quantia de R$ R$ 50.650,00 (cinquenta mil seiscentos e cinquenta reais), acrescida de correção monetária a partir da propositura da ação e de juros de mora, no montante de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação; CONDENANDO a ré a pagar aos autores a parcela mensal de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais) a título de lucros cessantes, que deverá ser paga desde dezembro de 2011 até a data em que o bem for colocado à disposição dos autores, acrescida de correção monetária a partir da propositura da ação e de juros de mora, no montante de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação; montante esse que será apurado em liquidação por cálculo do autor; REJEITANDO os pedidos de obrigação de entregar coisa certa e de devolução dos valores pagos a título de corretagem; e, CONDENANDO as rés, já que menor a sucumbência dos autores, ao pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios dos patronos do réu, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação. P.R.I. São Paulo, 25 de setembro de 2012. OLAVO DE OLIVEIRA NETO JUIZ DE DIREITO Preparo R$ 1.164,11 + Porte de Remessa e Retorno de Autos R$ 25,00 por volume de autos.

Adriana Landim

Juréia 83